[2012.03.31]全球房价

2012-4-2 23:17| 发布者: migmig| 查看: 14851| 评论: 10|原作者: sunny_wxw

摘要: 欧洲房价也难抵挡地心引力

全球房价

漫步下坡路

欧洲房价也难抵挡地心引力

从上世纪90年代末房价在发达国家中疯狂的上涨，在高价位中诞生了大量的廉价资本。在2006年高估的房价市场开始崩溃。然而，直到最近，矫正才似乎步入正轨。美国和爱尔兰的房价暴跌，放弃了前十年的所有收益，但其国家却没有如此大幅度的价格下跌。一些市场先是衰退，然后就稳定下来了。最新更新的经济学人指出，最新的全球房价指标暗示这段危机后的平静可能即将结束。

除了德国外，欧洲的危机最引人注目。很多大型房地产市场在2000年初开始繁荣，然后在危机中出现衰退。但是它们的命运却分道扬镳。爱尔兰的房价大幅下挫，而且还在继续下沉。房价在大多数其他市场仍远远高于“公允价值”，这种公允价值是我们用两项长期平均指标来确定的。价格和收入比，这是一种承受能力的测量工具。价格和房租比，这是一种类似于价格和工资比的工具，用来判断上市公司的股权价值。虽然房价下跌，但是通过这些指标可以确定，西班牙的房价仍然被高估了25%。在比利时和法国，价格远高于公允价值，而且价格还在继续上升。

这样的浮动在很大程度上要归因于,低利率和浮息按揭的优势。但从2011年第三到第四季度期间,由于经济不景气和债券市场的不稳定,欧洲房价受到了被迫下降的压力。贬值的步伐加快了对周围欧元区的影响。在德国和法国升值也逐渐放缓。欧元区的衰退也许会一直持续到2012年第一季度或者可能持续更久。失业率上升蔓延到整个欧洲大陆，银行迫于压力要支撑的资产负债表(见文章)。在这样的条件下价格将会拼命上涨,高估-和低估市场是一样的。

在房地产市场在更加健康的经济体下已经冷却。中国政府2011年的大部分时间都花在限制购买多套住房来,提高利率和不断调整银行的准备金要求来抑制其灼热的楼市。鉴于如今的物价飞涨回顾一下过去的现象：物价实质上从老早以前到2011年的第四季度是平缓的。一个脆弱的欧洲和逐渐平息的中国已经把这种趋势席卷到了其他的亚洲房地产市场。新加坡的物价持续上升,但幅度远低于去年的第三季度。澳大利亚房价第四季度相比第三季度而言跌得幅度大得多。

美国的房地产市场比其他大多数国家做了更进一步的修整。据估算,价格低于全国19%的公允价值。经济形势正逐步改善,失业率也一年前开始急剧锐减。房产成交量和施工量相对于正常水平明显有些萧条,但是从前一年到2012年早期也基本上有一些上升。然而，价格持续下跌。根据最新出台的房地产价格标普指数，截止至今年一月在各大市场房价下降了3.8%。那比在12月下降了4.1%要好得多，但仍十分令人失望。

形势好转有望在即。《经济学人》计算得出，买房似乎正变得比租房更划得来。事实上，直线上升的租金成为了削减未售房库存的得力助手。二月份，23％的房屋销售给了投资者，而其中很多将用于出租。

政府在南部边界大刀阔斧的调控足以使加拿大人为之一震。现在，加拿大的房价已经高于2007年，而且从2011年第三季度到第四季度的数据来看，房价提升一直在加速。虽然从衡量收入水平来看泡沫似乎没有那么大，并且与危机前的美国放贷人相比，加拿大放贷人更有专业素养，但购租比依然显示加拿大的房产价值被高估了76％。政府寄希望于强化融资规则能促使市场增长放缓。

在国际大都市中，房价变动还存在另一个维度。在国外需求占当地房地产市场重要比重的城市，外汇汇率与购买承受力相关，如我们随贸易加权汇率调整的房价分析结果所示（见图表）。以伦敦为例，房价对于当地人来说似乎和以前一样高，但对于外国人来说，英镑的大幅贬值意味着房子看起来比五年前便宜15％左右。对比2006年，美元疲软已经为纽约房地产的国际买家节省了大约30％的资金。相比之下，自2006年以来，卢尼（加元）升值使多伦多房价抬升近90％，用当地货币计算则上升了32％。由于人民币缓慢但稳步的升值放大了上海房价上涨的幅度，中国买家涌现伦敦和曼哈顿市场便不足为奇了。

感谢译者 sunny_wxw 点击此处阅读双语版