[2011.11.26] 恐怖屋，第二波来袭

恐怖屋，第二波来袭

全球房屋价格泡沫的破裂这条路，仅仅走了半程。

Nov 26th 2011 | from the print edition

从2008起，世界上许多金融和经济的困境，皆始于史上最大的一个泡沫的破碎。在此之前，房价从不曾在如此多的国家，如此迅速又如此长时间的上涨过。然而破产的困境远不如上涨的繁荣普遍。美国房价从2006年的价格暴跌34%到今年早期的低点；在爱尔兰，房价甚至从2007年的峰值跌落45%；在西班牙和丹麦的价格也跌了15%。然而在其他大多数国家，比如英国和意大利，价格的下降小于10%。在某些国家，比如澳大利亚、加拿大和瑞典，价格起伏不定，随后又创造了新高。因此，许多资产市场看起来仍然令人不安的被高估了。

《经济学家》最新的全球房价指标显示，在表中16个国家中的8个的房屋价格如今都在下降，与之相比，2010年后期仅有5个。（更多国家的房屋数据请看我们的网站）。为了评价未来下行风险，我们对估价的两个标准进行跟踪。第一个是价格-收入比，作为负担能力的标尺。第二个是售价-租价比，类似于对上市公司估值时所用的市盈率。就像对于公司的估价应反映其未来预期所得利润一样， 房屋价格也应反映房屋拥有者的预期效益：也就是资产投资人收入的租金（或者那些自住业主所省去的）。如果两个指数都远高于其长期平均（我们自1975年开始，对大多数国家跟踪计算至今），就标志这资产价格定价可能过高。



基于这两个指数的平均值，房屋价格在澳大利亚、比利时、加拿大、法国、新西兰、英国、荷兰、西班牙和瑞典大概被高估了25%（见表）。是啊，上述前四个国家的房屋价格看起来比美国当年房地产泡沫高峰时期的价格还要被高估。尽管经历了崩溃，爱尔兰房价仍然略高于“公正”的价值——因为他们曾被过分的高估，也因为收入和租价急剧跌落。与之相比，美国、日本和德国的房价都被严重低估了。在1990年代的后期，德国的房屋均价是法国的两倍；而现在前者比后者便宜了20%。

这带来了两个问题。首先，因为美国房屋价格看起来很便宜，价格是否会反弹？相对于租金价格，房屋的均价被低估了约8%，而和收入比则被低估了22%（见表）。价格可能已经见底，但这并不能保证近期会有反弹。在1990年代中期的英国和瑞典，价格跌到低于合理价格35%。随后英国的房屋价格并未上涨，直到见底的几乎四年之后。大约四百万的被取消抵押品赎回权的房屋将进入美国市场，这也会将价格维持在低位。

第二个问题是，在房价现在仍被高估的市场，其房价是否会下跌。一些经济学家不接受我们对于估值过高的测评，争辩说低利率维护了高价的合理性，因为购买者可以取得更多的房贷。此话没什么错，但是低利率不会维持下去。最近欧元区某些国家公债利息的跳升，使得新借贷者的房贷利率也随之上升。

而且低利率也要同信贷紧缩平衡，后者导致购房者更难获得房贷。根据咨询公司Capital Economics，现在英国第一次购房者平均所需首付款，约相当于平均年收入的90%。与之相比，1990年代的这一数值低于20%。另一个用来支持极高价格的普遍说法是，在例如澳大利亚和加拿大等国家，人口的增长提高了需求量。但这理应同时推高房价和租价，使得二者比率维持不变。

为了回归合理价格，价格并不需要剧烈下跌。调整可以通过更高的租价和工资来实现。然而，在低通胀条件下，在某些国家这将需要一个十年甚至更长的时间，才能使价格回归长期平均值。

拒绝再做房奴

由于高风险房贷和失业激增所带来的抵押拍卖，使得美国的房屋价格不像其他某些国家那样被高估，但是其房价仍然大跌。在大多数其他国家，贷款人避免了次贷的荒淫无度，并且失业率上升的较少，因此更少有拉低房价的被迫出售行为。美国的特殊还在于提供了“无追索权”房贷，可以让借贷人无负债的轻易走开。

乐观主义者可以争辩说，我们的评估夸大了房价被高估的程度，并且即使市场价格有点过于高了，那么它们也可以逐渐调整，避免暴跌。然而，要记得在泡沫壮观的爆裂之前，低利率和人口增长曾作为借口，被用于支持美国和爱尔兰高企的房价。

另外一个需要关注的是，澳大利亚、英国、加拿大、荷兰、新西兰、西班牙和瑞典都有很高的家庭债务-收入比，甚至高于泡沫顶峰时期的美国。过高的估价和大量的负债，让家庭在面对上升的失业率和更高的房贷时，很容易受伤。信贷紧缩或衰退，也可以导致房价在更多国家暴跌。

注Jingle Mail ：
From: http://homebuying.about.com/od/glossaryijk/g/0408-JingleMail.htm
Jingle mail is a phrase used to describe the envelopes containing house keys, which are mailed by homeowners to mortgage lenders, without authorization from the lender. The keys jingle-jangle in the envelope; hence the name. Home owners decide to mail the house keys to the lender because the owners believe their home is no longer worth keeping, and they want to give the home to the lender.