| 住房和经济 浴火重生 房产市场看起来还是一塌糊涂，但是租房市场有望回升  015 United States - Housing and the economy.mp3
2011年11月5日|华盛顿特区|打印版  美国经济复苏中有两个问题是众所周知的。其一，传统上引导经济走出衰退的都是房地产市场。其二，房地产市场已经无法引领当前的经济局势了，而只会让其泥足深陷。20世纪80年代初大萧条后的两年内，房地产投资上升了56%，而在当前的经济复苏中，竟然下跌了6.3%。有人认为，美国正在承担住房过剩的风险，并逐渐变得虚弱，其结果注定会是多年的发展缓慢与就业不足。 毫无疑问，经济局势因为房市下跌而满目疮痍。房价萎靡不振，几乎在泡沫破灭后的低谷处徘徊，比高峰期时降低了30%。房价的骤降使几乎四分之一的抵押贷款者背负上了比房子本身还要昂贵的债务，几乎1000万人严重拖欠债务，或者被银行没收抵押的房产。受打击最深的房产市形近鬼蜮，到处是断壁残垣。房产市场非常不健康，但是目前的悲观主义似乎有点过火。销售周转期、价格和建设的转折点会来得比许多人想象的要早。 房市强劲反弹的潜力在于下跌的深度。美国房市的繁荣令人瞩目，出于以下两点：一是其对价格的冲击，二是新房产户大量入市，令房屋拥有率提高到了史上最高纪录的69%。建筑业也得到了发展，但没有如此惊人。繁荣期间的房屋建成数超过了平均值，但这并非反常，尤其在20世纪90年代房屋供给增长相对紧张的情况下（见表格1）。相比之下，房市崩溃造成的新房建设下跌深度是前所未见的。自1968年有记录以来，以目前的速度，今年住房储备的增加量是历年中最少的。  这样一来，美国唯一的小问题就是过量的房屋供给。在正常情况下，以当前尺度的萧条，这点少量的供应剩余很快就会被卖光。但是美国目前增加新住房的速度远远低于正常情况，原因不在于人口增长更加缓慢，而在于其他方面，诸如年轻人选择跟父母继续住在一起等等。根据，一份分析报告，从长远看来，还有150万的年轻人（18岁至34岁）将来有可能住在父母家。疲软的经济情况可能是造成这种节俭的主要原因。给年轻的成年人创造更好的前景可能会鼓励新家庭的形成，刺激对住房的需求。 尽管总体住房供应还没有过剩太多，出租市场和自住市场之间的供应分配仍然十分不平衡。9月，新建住房待售清单降低到了有记录以来的最低水平。但是现存房屋的清单尽管在缩小，数量还是很高。9月份的数量从2008年的450万减少到了350万以下，但是仍比上一个十年早起的250万要高出许多。空置代售房屋总数稳步减少，达到了2006年来的最低值。然而销售速度出奇地慢，有很多没收房屋被加到待售清单上，使清单无法很快地减少。 相形之下，租赁市场看起来要强劲的多。2011年第三季度，美国出租房空置比率达到了9.8%，而2009年超过了11%。某些城市的空置率相当低，比如纽约仅为2.4%，旧金山仅为3.6%，这就导致了租金的上涨。今年截至8月，租金上涨了2.4%，与房屋出售价格形成鲜明的对比（见表格2）。  租赁市场的强劲已经开始渗透进更为麻烦的自住市场。通过鼓励租房者考虑购买房屋，以及将更多的房屋供应转入租赁市场，上升的租金使房屋市场供求双方的情况都有所好转，使代售房屋数量过剩的局面得到缓解。奥巴马政府希望利用好转的租赁条件来使两大政府赞助抵押巨头企业——房地美和房利美——以及联邦房屋管理局（占了该清单的一大半）摆脱其承担的20多万套被抵押没收的房屋，将负担转交给可以将房屋租赁出去的投资者。 租赁市场的强劲还使长期萎靡的建筑行业焕发生机。含有5个或5个以上单元的新型房屋结构增长了53%，受此影响，今年8月到9月新建住房量上升了15%。从7月到9月，建筑行业的就业岗位增加了29000个，但还是低于萧条前的峰值，也就是220万个，该行业雇佣更多的人也有利于低迷的就业市场。 严控贷款 然而，恢复期可能会十分复杂。此前，房产市场的复苏看上去即将到来，但当经济前景逐渐暗淡时也只能慢慢衰退。虽然丧失抵押品赎回权的人数下降，但还在继续为价格施加压力导致下降。政府的新提案的目的就在于帮助财产缩水的贷款者重新融资，但是为遭殃的贷款者提供更多慷慨的援助相当不受选民的欢迎，超过了华盛顿乐于承受的限度。 宏观经济环境也仍旧困难重重。如果全球经济受到了新的打击（可能会来自欧洲），那么房地产市场将会急剧恶化。新的金融震荡会挫伤人们的信心，造成买主出逃，而高风险银行发放的抵押贷款可能也会枯竭。贷款者承受着房地产市场崩溃的创伤，谨慎的银行总是不情愿贷款。在泡沫经济时期，房地产金融机构曾经的贷款标准太松，现在看上去又设得太严，妨碍了需求的上涨以及低利率转变为新销售。 然而，一旦房地产市场找到立足点，就会迅速积累起能连。价格从下跌转变为上涨将促使银行发放更多贷款。上涨的房屋价格逐渐削减负资产，使偿还违约以及房屋被没收的情况减少。 高盛的一份新研究报告指出，房地产市场在复苏时能“超水平发挥”。房屋价格的上涨提升了人们的信心，增加了支出，房屋建造业比其他领域容纳了更多的就业人口。房地产市场的复苏牵引着货币政策，当房产市场萧条时，低利率在促进经济增长中期起的作用更小了。的确，美联储正在考虑通过购买抵押资产来推动复苏，这样就能减少贷款者承担的债务。 如果破产的速度没有超过增长的速度，房地产市场给人们带来的希望就会有点像“死马当活马医”，但是目前许多措施的周转期似乎都是有可能的。如果发生这样的情况，复苏的势头会更加强劲。
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，谢谢您的译文！哈！
谢谢啦！！你每句都加“窃以为”，好好笑哦
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