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[2011.10.29] 新一轮住房援助计划:水下援救

2011-11-2 08:49| 发布者: Somers| 查看: 4173| 评论: 4|原作者: 湖光珊色

摘要: 抵押贷款减免计划最多能达到温和的效果

新一轮住房援助计划

“水下援救”

抵押贷款减免计划最多能达到温和的效果


[attach]40305[/attach]

Oct 29th 2011 | WASHINGTON, DC | from the print edition

有时候,最好的经济刺激并不是最大数额的,而是最可能实现的。贝拉卡•奥巴马长篇大论地游说国会通过他的4,470亿美元刺激计划遭遇失败之时,一笔数额较小的款额于10月24日成功拨付;此时,抵押贷款融资巨头房利美和房地美的监管者——联邦住房金融局(FHFA)也下调了进行借贷需支付的抵押贷款利率。



至此,抵押贷款率降至30年来最低值,房产人纷纷赎回以前的高利息债务,再进行下一轮借贷(如表)。但是大约有四分之一的房主因房产价值不够进行抵押而无法重新贷款。2009年初,行政部门提出了家庭可支付再融资计划(HARP),向没有违规记录的“水下借贷者”(美国经济危机中资不抵债的人)提供贷款。尽管2008年联邦政府接管了房利美与房地美,融资计划(HARP)也不会再让纳税人继续承担损失,因为再次融资并没有提高债务风险。

这项计划的结果令人大失所望。截止8月底,只有894,000名购房者通过此项计划对抵押贷款进行再融资,距行政部门希望的4,000,000到5,000,000的数目还差一大截。造成这一结果的原因很复杂,但可归结为房利美和房地美为了维护自己的利益,施加了过重的费用和太多条款所致。财政部为他们承担了损失,而联邦住房金融局却站在自己的法律义务上为纳税者减少损失,这似乎有些令人困惑不解。

现在矛盾已有所缓解。原来高达125%的贷款价值比已不存在,对一些高风险贷款者征收的贷款额2%的费用已降低或取消,对一些贷款的申请不再需要进行第二次资产评估。

曾经阻挠融资的一大障碍是那些最初进行抵押贷款的银行,它们将贷款卖给房利美和房地美以获得按揭证券。如果某银对债务进行再次融资,转而无法偿还,房利美和房地美就会寻找证据,证明这家银行违反了对借贷者和财产所做的声明和保证,并强制银行买回问题贷款。如今,他们不再要求所有最初进行贷款的银行做出这样的声明和保证。

评论家对计划能否对经济产生刺激作用表示怀疑:从借贷者那里增加的现金流转,会在持有抵押贷款的投资者那里付出代价。但是借贷者不可能增加开销,同样贷款持有者也不可能减少出资,尤其在房利美、房地美和美联储成为最大贷款拥有者的情况下。尽管如此,这项计划也只能起到温和调控作用。联邦住房金融局认为此项计划使1,000,000人受益。假设每人节省2,500美元,总共也只用2,500,000,000美元,和15万亿美元的经济赤字相比微不足道,对刺激房屋购买也就起不到任何作用了。

复苏房市需另外采取一些措施。美联储官员在最近示意,他们可能会恢复按揭贷款债券的大规模购买,并印发新币用来支付。这一措施会使抵押贷款率进一步降低。同时,政府正试着与银行协商,解决抵押贷款服务和丧失抵押品赎回权方式存在的问题。若达成一致,就能迫使银行帮助“水下屋主”避免丧失抵押品赎回权。到那个时候,小钱也会有大作用。

from the print edition | United States

 
 
感谢译者 湖光珊色 点击此处阅读双语版

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引用 湖光珊色 2011-11-1 00:19
不知怎么会变红色
引用 nayilus 2011-11-1 02:45
我这个星期一读这篇就发现是这次美国版里最难翻的,关键倒不是英语,而是对美国房市运作要有相当理解,勇气可嘉。

副标题里的mortgage refinancing翻成抵押贷款再融资和全文其它地方较统一,也比较正确
另:本文mortgage有时翻成抵押贷款,有时翻成按揭贷款,最好统一成后者。

made it easier for borrowers to lower the rates they pay on their mortgages.
让借贷者更容易降低他们的按揭利率
这里不是下调利率,而是放宽对于那些想借助利率下降而再贷款(即用较低利率贷一笔新款还清旧债)但是不满足申请条件的人的政策。

That might seem perplexing, since the Treasury is covering their losses, but the FHFA had stood by its legal obligation to minimise losses to taxpayers.
因为财政部会为他们承担损失,这么做似乎有些令人困惑不解,但是联邦住房金融局还是坚持自己有减少纳税者损失的法律义务,
这句是说因为政府(也就是纳税人买单)买单,为什么房利美和房地美还要限制那么多条款,收那么多费用导致再融资的人不多?因为FHFA坚持自己有法律义务尽量少损失政府(纳税人)的钱。

The previous maximum loan-to-value ratio of 125% has been eliminated.
原来的贷款-房价最高125%的限制比值已被取消。
即原来你的贷款总额一旦超过你房子价值的125%,你就不能重新贷款,现在这一上限取消。

for inclusion in mortgage-backed securities
它们将贷款卖给房利美和房地美,这些贷款然后被包装成按揭证券出售。

If a bank refinanced a loan that soon became delinquent,
如果银行批准了一笔再融资贷款,但是该贷款不久就发生付款拖欠。

But the owners are unlikely to reduce their spending by as much as the borrowers increase theirs,
但贷款持有者的损失不太可能和借贷者的得利一样多。
前一句问允许更多人重融资降低了贷款者要交付的贷款,但是借贷方则损失了,所以整体是不是对经济没影响?这句认为这样做对贷款人的好处要多于借贷方的损失。

$15 trillion 是说美国经济总值,不是赤字($15 trillion 赤字,我想像了一下

mortgage servicing 按揭的定期支付
foreclosure 银行没收房子

引用 bear_cqu 2011-11-2 14:52
mortgage
引用 湖光珊色 2011-11-2 22:36
不知咋的回复不了,可能网络问题。
回复版主nayilus:多谢指正,争取加强百科知识

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