[2011.09.03] 房地美和房利美：自残

2011-9-8 18:10| 发布者: Somers| 查看: 4793| 评论: 3|原作者: 林婉瑜

摘要: 这对双胞胎仍然紧盯他们的盈亏，致使经济受损

房地美和房利美

自相残杀

这对双胞胎仍然紧盯他们的盈亏，致使经济受损
Sep 3rd 2011 | WASHINGTON, DC | from the print edition

由于奥巴马总统仍在到处寻找复苏美国经济的发放，仍旧萎靡的房地产市场是一个关注的焦点。他可以从更加关注美国住宅信贷的两大巨头房地美和房利美开始。

当初者两家政府赞助企业（GSEs）还是上市公司，他们接受或者标记了数百万美元贷款的抵押品。现在回过头来看，这种做法的风险很大。2008年，这些坏账使他们濒临破产的边缘，迫使监管者出面接管。财政部已经向其注资约1400亿美元来保持其偿债能力。这项措施十分关键。在今年上半年，两家公司为全美70%的新贷款提供担保。他们已经通过房贷修改等措施帮助了170万的房产业主。然而，尽管GSEs表面上是政府控制的，他们仍然试图扩大利润、减少损失。

与很多不满的受损抵押持有者一样，房利美和房地美已经要求银行回购不符合最初担保质量的抵押品。美国投资银行FBR Capital Markets的Paul Miller估计，银行自2009年从两房买回的310亿美元贷款中，已经有50%遭受了损失。在六月末，房利美仍有96亿美元的回购需要解决。8月25日，美国银行公布了巴菲特对其注资的消息，但仍无法挽回股价的走低。这一部分是因为美国银行有大量的回购损失。为了避免被迫买回拖欠债款的风险，Mr Miller表示银行将会对借债人使用比两房更为严苛的借贷条款。

两房同时妨碍了对23%的负资产购房者实施的援助，这些购房者需要偿还的贷款额超过了所购住宅的价值。根据数据提供商CoreLogic的信息，截止到四月底，负资产总额达到了7070亿美元。由于市场还存在大量“影子库存”，加上市场还处在丧失抵押赎回权的冰河期，这都对价格造成冲击，因而负资产总额下降的可能性较小。

这些负债远远超过其房产价值的借贷者发现，利用史上最低的抵押贷款利率来再次融资是很困难的。2009年政府机构试图通过住房可偿付调整计划（HARP）解决这一问题。该措施允许借款人可按“房价与贷款比”（LTV）进行再次融资，贷款最多可达房价的125%。政府预期有400万~500万的借债人可以有资格参与该项目。但截止到5月，该项目只有810,084人参与，仅有7%的借债人享受到了超过105%的房价贷款比率。

低吸纳率的一个重要原因是是两房对HARP再融资贷款收取了贷款总额2%的额外的担保费用，即使再融资贷款的风险比以前还小。而且，处理再融资的银行可能收取更多的费用，用以补偿贷款再次倒帐的风险。因为两房坚持要求回购抵押品。很多潜在的申请人已经发现这些情况使得低利率无利可图。美联储的宽松货币政策原本是为了支持消费金融，但是这个途径被堵死了。

再融资使人们更加可以接受负资产，但是这并不能降低它。降低资本的账面价值可以解决这个问题，但是出借人不喜欢这样。因为他们怀疑很多贷款人是有偿付能力的。在2009年，政府也实施了住房可偿付调整计划（HAMP）来资助抵押贷款修改。但是本金的降低还是很少，只占到一季度中所有贷款修改的5.5%。两房在这方面尤为保守。第一季度他们仅降低了五项贷款的本金。而私人贷款机构为4,421项贷款下调了本金。

两房和其监管机构联邦住房金融署为他们的行为进行辩护，他们强调自己的职责是保护资产并防止纳税人遭受更大的损失。但是他们的做法却与财政部的宏观目标（减少丧失房屋抵押赎回权的概率，清除金融体系中的坏账和负资产，并且恢复借贷的活力）背道而驰。尽管财政部为两房提供了资金，但它制约联邦住房金融署的能力还十分有限。美国国会也没心思再为对借款人实施更为慷慨的救助授予更大的权限和资金。奥巴马总统挽救房地产市场的措施收效可能不会很大。

感谢译者 林婉瑜 点击此处阅读双语版